築年数が分からない？東京都新宿区で築60年以上の再建築不可物件を徹底リフォーム補助金活用（2025年の法改正前）

１．今回のリフォームのポイント

こんにちは、リフォママです。今回は水周りリフォーム館（本部ハイウイル株式会社の施工事例を紹介するわ。

紹介するのはU様ファミリーのご自宅ね。U様ファミリーは東京都新宿区にある実家を相続することになったので、それを機会にリフォームしてお引越しする計画を建てられたの、そこで白羽の矢が立ったのが水周りリフォーム館を運営している当社ハイウイル株式会社だったの。

今回のリフォームは大きなポイントが複数あったのでまずは、そのポイントを解説するわ。

お客様がどのような家族構成で、どんなライフスタイルを送り、何に悩んでいたのかを具体的に記述します。

ポイント１：築年数が分からない

U様ファミリーの実家は最低でも築60年は経っているようで、建物は1960年頃に新築されたものなの、通常は謄本（全部事項証明書）や記載事項証明書などに、新築された日が記載されているのだけれども、所有権の移転登記からスタートしていて、調査しても分からないという物件だったのよ。

ポイント２：再建築不可の建物

ポイント２、U様ファミリーの実家は再建築不可物件だったの、再建築不可物件は知ってるわよね？。簡単におさらいしておくと、再建築不可物件とは道路（建築基準法に定められている）に2ｍ以上土地（建物を建てる土地）が接続（接道）していない物件のことをさすの、再建築不可物件を再建築できるようにするためには、例えば隣の土地を購入したり、借りたりする必要があるのよ。土地を売ってくれと口で言うのは簡単だけれども、実際に売ってもらうには、売主側の家が既存不適格になってしまうかチェックしないといけないし、なかなかハードルが高いわよね。

他にも但し書き認定（通称）を取得する方法があるけど、こちらもなかなか厳しい制約があるわ。

ポイント3：ルーフバルコニー

今回の物件はルーフバルコニーがある建物よ。ハイウィルはルーフバルコニーの施行の実績も多数あるから安心だけれども、ルーフバルコニーは雨漏りなどの心配が普通の屋根よりあるから注意が必要よ。

話が少しそれてしまうけれど、ルーフバルコニーをつけて欲しいという問い合わせは実際に多いの、でも、ルーフバルコニーを安全に設置し、使っていただくには、建物の耐久性や、耐震性が必要なの、つまり、ルーフバルコニーを設置する為には構造計算を行って耐震補強工事も必須の工事になってしまうので、ルーフバルコニーだけを設置してください。と言う依頼に対してはＮＯとお答えするしかないのよ。話は戻して、ポイント４ね。

ポイント４：基礎補強

みなさんご存じない人の方が多いと思うけど、築50年オーバーの物件は玉石基礎の場合が多く、当然今回の物件もそうだったの、耐震補強をするためには、まずは土台になる基礎補強を行わなけらばないらいので、費用も高額になってしまうのよ。

ちなみに、玉石基礎は、昭和初期には一般的だった、地面に置かれた玉石の上に柱を据える工法ね。

ポイント5：補助金の活用

Ｕ様は、先進的窓リノベ事業補助金を利用されたのよ。ハイウイル株式会社は補助金の申請もおてのものよ。

補助金にはリフォームの内容に合わせて沢山の補助金が用意されていて、どの補助金に該当するのか、また併用できるのか、併用方法。どの併用がお得になるのか、工事時期や契約時期など、ポイントをあげるときりがないわね。補助金申請がめんどくさいと補助金は利用できませんと言ってくる業者もいるらしいから注意してね。

ポイントまとめ

大きくこの５点がポイントね。補助金を利用する場合は契約日や着工日が大きく関係してくるから、Ｕ様とスケジュールを相談しながら進めていく必要があったわ。

２．U様ファミリーのご希望は？

U様ファミリーのご希望は以下の内容よ。

【1階】

・風呂、洗面所、脱衣所、洗濯機、乾燥機を水回りをつなげたい

・ウォークインクローズット（ファミリークローゼット）

・主寝室x1

・洋室x1

【2階】

・1階のLDKでは暗いので2階に持って行きたい

・書籍、子どものおもちゃなどを収納するロフトを作りたい。(可能なら備え付けの階段)

・バルコニーを部屋に(不可能ならアウトドアリビングのようなバルコニー)

・2階にもトイレが欲しい

【その他】

耐震補強（耐震等級3上部構造評点1.5以上）

まとめ

まずは、どんな希望があるのかをお伺いして、可能かどうか、また、費用を合わせてお伝えすることが重要ね。Ｕ様邸は、建物が再建築不可物件ということもあって今後大規模な工事をすることが出来なくなってしまう事が分かっていたから、後から工事できる水周りリフォームよりも、構造に係る工事を優先させることになったわ。

３．ハイライト写真（Before → After）

それでは実際の（Before → After）の写真を見ていきましょう！！

※写真が上手く取れてなくてごめんさないね。

玄関の写真（Before → After）

まずは玄関の写真ね見るからに歴史を感じる写真ね。

そしてこれが新しい玄関よ

今回は外壁にはサイディングを使用したわ。外壁にも様々な種類があるから要チェックよ。価格と性能を考慮しているサイディングはやっぱり人気よ。

バルコニー（Before → After）

洗濯物を干すスペースにバルコニーは必要よね。

そしてこれが、新しいバルコニーよ。水栓も新しくつけたから便利になったわね。

浴室（Before → After）

年代からしたら当然だけど、在来工法浴室ね。ここは解体してユニットバスに変更よ。

新しいユニットバスは1616の一般的なサイズのものに大きくしたわ。

ユニットバス「TOTOサザナ」

キッチン（Before → After）

昔のシンプルなタイプね。お気づきの方もおられるかもしれないけど、実は過去にもリフォーム経験のあるお家なの。

そしてこれが新しい最新のL型のシステムキッチンよ。

キッチンのサイズは確保してお部屋の間口に対して考えた結果Ｉ型ではなくＬ型キッチンに決定したわ。

トクラス「Bb」

トイレ（Before → After）

水栓が青くなってオブジェの様ね。

そしてこれが新しいトイレね。1階はもちろんだけど、2階にも新しくトイレを造ったわ。

TOTO「ハイウィルオリジナルトイレ」

同じトイレでアクセントクロスの色を変えてみたわ。

TOTO「ハイウィルオリジナルトイレ」

洗面（Before → After）

レトロでオシャレな洗面台だけど撤去ね。

新しい洗面化粧台はシンプルな3面鏡が選ばれたわ。

TOTO「オクターブ」

LDK（Before → After）

お部屋の内部も一部公開するわ。これがbeforeのLDKよ。U様のお悩みはLDK暗いことどうしても周りが囲まれている建物は日当たりが悪くなってしまうの解決策はLDKを2階へ移動ね。

そしてこれが新しいLDKよ。後記で間取り図を載せているから見て欲しいんだけど、問題は2階のトイレの位置が頭を悩ませるポイントだったの、トイレはどうしても音がでるじゃない。メリット・デメリットを説明してU様に最終決定してもらったわ。

単純に日の光に感動されていたわ。たまに行く実家はどうしても暗いイメージがあったから、やっぱり日の光はお家とは切っても切れない関係ね。

床材：パナソニック「ベリティス」 

階段（Before → After）

階段もすべてやり替えね。

新しい階段は気持ち勾配が緩くなっています。

手すりもしっかり設置して安心ね。

その他の写真（After）

玄関ポート

寝室

廊下

玄関

４．お客様のご要望（Before – 課題）

築年数が古い建物は基本的にどこかは腐敗腐食進んでいるわ。これでは、Ｕ様が心配しているように、耐震が心配ね。特にお風呂の周りや、雨漏りしたところ、結露が起こりやすい箇所など水が溜まりやすいところがこんな風になってしまう事が多いわね。

水周りリフォーム館では、基本的に解体後に建築士が目視して構造体として利用できるか判断して、構造計算していくのよ。

解体すると沢山の廃材が発生するわ。解体費用に廃材の処分費がかかってしまうのはご理解いただきたいポイントね。建て替えの場合はすべたが廃材になってしまう事を考えると、古いものをできる限り残してリユースすることはとても先進的な考え方でしょ。でもかと言って、そのまま全部をそのまま利用するのは、生命の危険も伴ってしまうので、耐震補強を行う性能向上リノベーションを行う事は重要なポイントね。

U様のご希望の一つにロフトがあったでしょ。ただ、この高さだと断熱のことも考えると、大きなロフトをとるよりも、屋根裏収納にした方が良さそうね。

下記の写真隣との距離が近くて足場が入らないわね。

足場が入れないと工事ができませんと断られることもあるから注意が必要よ。水周りリフォーム館はこのような足場が入らない物件も数多くの外壁の張替を行ってきたから安心して頂戴。

５．ご提案内容（Process – 解決策）

ここからは、U様邸の課題や問題点をどう解決していったのかを解説していきます。

こちらの写真はベタ基礎の施行風景ね。基礎は、建物の耐震補強を行う上で一番重要なポイントよ。基礎補強という言葉はご存じかしら、昭和56年以前に建てられた建物の多くは、現在の基礎とはくらべものにならない程、脆弱なの、つまり、昭和56年以前の建物の場合は建物をいくら頑張ってリフォームしたとしても、倒壊してしまう可能性がある事を知ってもらいたいわ。

これは弊社のミスね。サイディング材に穴が空いてしまっているわ。補修する必要があるわ。窯業系サイディングを選んだとしても、サイディンの種類は、厚さ、模様、塗装や色、施工、防・耐火構造など様々の種類が存在するので、予算に合わせて選択してね。

設計士の耐震補強指示図に従い補強工事を行うのよ。

断熱材も隙間なく充填していくことが重要よ。

いよいよ仕上げでよ。リフォームの場合は古い石膏ボードを残してそのボードをなるべく綺麗にして再利用します。ですのでどうしても、綺麗にクロスを張ることができません。今回のリノベーションは仕上がりも新築同様となります。

６．施工後の様子（After – 結果）

資料や図面を掲載しております。

コチラが小屋裏収納

小屋裏収納

1階新規図面 

設計のポイント

・段差の解消

・浴室の拡張

・洋室の設置

・ウォークインクローゼットの設置

・洗面室の拡張

・ランドリースペースの設置

・点検口（床下収納庫）の新設

2階新規図面

・バルコニーの設置

補助金

Ｕ様邸は先進的窓リノベ事業補助金の交付を受けました。

７．担当者から一言（インタビュー）

U様この度はハイウイル株式会社にご依頼を頂き誠にありがとうございます。最終的には1年以上のお付き合いになりましたね。

補助金の絡みや追加工事などで予定よりも期間が長くかかってしまい申し訳ございませんでした。

その分工事の内容はご満足いただける仕上がりになったと思います。

打ち合わせも数えきれないほどメールでのラリーをして頂きありがとうございます。

今後ともハイウイル株式会社を宜しくお願い申し上げます。

８．物件概要

物件種別：戸建て 

築年数：60年以上

工期：約8ヶ月（中断時期含む）

工事費用：2000万円

施工内容：全面リノベーション / キッチン・浴室・洗面台・トイレリフォーム / 外壁張替え/耐震補強/断熱補強

主な採用設備・建材：サイディング外壁セラミック塗装

キッチン：トクラス「Bb」　特徴L型人造大理石

お風呂：ユニットバス「TOTOサザナ」　特徴シンプル仕上げ

トイレ：TOTO「ハイウィルオリジナルトイレ」　特徴レストルーム（手洗い器）を設置

洗面所：TOTO「オクターブ」

床材：パナソニック「ベリティス」 

特徴：再建築不可物件・ルーフバルコニー：フルリノベーション：築古：小屋裏収納