築古戸建ての耐震リノベーションで失敗しないために ― 等級3相当の耐震性能と工事期間・仮住まいのリアル

1. はじめに：地震が来るたびに「この家、大丈夫かな」と感じていませんか？

築30年、40年と経った戸建てにお住まいの方の多くが、こんな不安を抱えています。

• 次に大きな地震が来たら、この家は耐えられるんだろうか…
• 壁にヒビがあるけれど、これって危険サイン？
• 建て替えまでは予算的に難しいけど、できるだけ安全にしておきたい
• 老後を考えると、今のうちに安心できる住まいにしておきたい

さらに、

• 耐震工事って本当に効果があるの？
• 工事中はどこで暮らせばいいの？
• 悪徳業者に高いお金だけ取られてしまわないか…

といった不安から、興味はあっても一歩踏み出せずにいる方も少なくありません。

この記事では、東京23区の築古戸建てを対象に、フルスケルトンの性能向上リノベーションを行っている工務店としての“本音”をお伝えします。

以下のような内容を、専門家目線で分かりやすく解説します。

• 耐震リノベーションでどれくらい家が強くなるのか
• 実際の工事期間・全体スケジュール
• 「住みながら工事」は可能なのか？仮住まいは必要？

2. 耐震リノベーションで家はどれくらい強くなるのか？

2-1. 「今の建築基準法」を1.0としたときの目標値

耐震性能を語るとき、よく使われるのが

• 構造計算上の指標（Is値など）
• 耐震等級

といったものです。

ここでは専門用語をかみ砕いて、 「今の建築基準法ギリギリを1.0としたとき、どこまで引き上げるのか？」 という考え方でお話します。

私たちがご提案している「性能向上リノベーション」では、

現行の建築基準法レベルを「1.0」とした場合、約1.5倍程度の耐震性能（= 耐震等級3相当）を目標としています。

2-2. 「耐震等級3相当」とはどういうイメージか

ざっくりとしたイメージですが、

• 耐震等級1
  現行の建築基準法を満たす最低ライン。
• 耐震等級2
  等級1の1.25倍程度の強さ。
• 耐震等級3
  等級1の1.5倍程度の強さ。防災拠点となる建物などもこのレベル。

つまり、 「今の基準を満たすだけ」ではなく、「さらに1.5倍の耐震力を持たせる」 というのが、私たちの性能向上リノベーションの考え方です。

2-3. 築古戸建てで等級3相当を目指す意味

築40年、50年と経った木造戸建ての多くは、

• そもそも建てられた当時の耐震基準が今より甘い
• 経年劣化やシロアリ被害で、図面上の強さより弱くなっている

といったリスクを抱えています。

そこに「現行基準ギリギリまで」引き上げるだけでは、 今後の大地震に対して十分とは言い切れません。

だからこそ私たちは、

「どうせお金をかけて一度家を裸にするなら、『今の基準ギリギリ』ではなく『その先』まで上げましょう」

というスタンスで、耐震等級3相当を目標に設計・施工を行っています。

3. フルスケルトンの耐震リノベーションとは？

3-1. 「フルスケルトン」にする理由

よくお問い合わせでいただくのが、

「部分的に壁を補強するだけではダメなんですか？」

という質問です。

結論から言うと、状況によっては部分補強で改善できるケースもあります。
ただし、築古戸建てに関しては、フルスケルトンをおすすめする理由がいくつかあります。

• 構造体（柱・梁・土台）の状態をすべて目視で確認できる
• シロアリや腐朽による劣化部分を一つ残らず補修できる
• 耐力壁の配置バランスを1階・2階を通してしっかり計画できる
• 断熱性能・耐震性能・間取り変更を一体で計画できる

特に「見えない部分」の劣化は、家の強さに直結します。
表面だけ補強しても、土台や柱が傷んでいれば本当の意味で“強い家”にはなりません。

そのため、私たちは

「本気で家の寿命を伸ばし、安心して暮らせる家にしたい」

という方には、フルスケルトンでの性能向上リノベーションをご提案しています。

3-2. フルスケルトン耐震リノベの流れ

フルスケルトンとは、ざっくり言えば

「屋根と主要な構造体を残し、それ以外を一度まっさらな状態にする」 イメージです。

大まかな流れは以下のようになります。

1. 現地調査・ヒアリング
2. 構造診断・耐震診断
3. 基本設計（間取り・性能・予算の方向性のすり合わせ）
4. 実施設計（構造計算・詳細図面作成）
5. 解体・フルスケルトン
6. 構造補強工事（耐力壁、金物、基礎補強など）
7. 断熱工事・設備工事
8. 内装工事・仕上げ
9. 完成・お引き渡し

4. 工事期間はどれくらい？全体で「半年」前後が目安

4-1. 設計〜工事完了までのスケジュール感

実際にお客様からのご相談で一番多いのが、

「どれくらいの期間、家を空けないといけないのか」

というご質問です。

私たちがフルスケルトンで耐震・断熱を含めた性能向上リノベーションを行う場合の目安としては、

• 設計期間（現地調査・診断〜実施設計）：1〜2ヶ月程度
• 工事期間（解体〜お引き渡し）：約4ヶ月〜最長で6ヶ月程度

トータルで見ると、 ご相談〜お引き渡しまで「約半年」前後を見ていただくことが多いです。

もちろん、

• 建物の大きさ
• 劣化状況
• 間取り変更の規模
• 追加のご要望（収納、設備、インテリアなど）

によって工期は前後しますが、 「設計も含めて半年くらい」をひとつの目安としてお考えください。

4-2. なぜそんなに時間がかかるのか？

「半年」と聞くと、少し長く感じるかもしれません。
しかし、耐震リノベーションの場合、“急いでやる”ことの方がリスクです。

• 構造計算や補強計画を丁寧に行う必要がある
• 解体して初めて見つかる劣化部分への対応が必要になる
• 同時に断熱や設備も見直すことで、将来の光熱費やメンテナンスを軽減できる

など、しっかり時間をかけることで、 「やって良かった」と心から思えるリノベーションになります。

5. 「住みながら工事」はできる？ → フルスケルトンでは基本的に難しいです

5-1. 部分リフォームとの大きな違い

水回りの交換や内装の張り替えなど、 部分的なリフォームであれば「住みながら工事」が可能な場合も多くあります。

しかし、今回のように

• 耐震性能を根本から見直す
• フルスケルトンにして構造からやり直す
• 断熱・設備も含めて“家全体”を性能向上させる

という工事では、

安全面・工期・品質の観点から、住みながらの工事は基本的におすすめできません。

5-2. フルスケルトンで住めない主な理由

1. 家の中が「ほぼ屋外状態」になる期間がある
   壁や床をすべて撤去するため、雨風・埃・騒音の面でも生活は困難です。
2. 構造体があらわになるタイミングは非常にデリケート
   工事中の安全確保が重要で、お住まいの方が出入りすること自体が危険になる場合もあります。
3. 工事効率が極端に下がり、工期も延びてしまう
   「今日はここで寝るから、この部屋は触れないで」などの制約があると、 補強計画通りに工事が進められなくなります。

このような理由から、 フルスケルトンの性能向上リノベーションでは、原則として仮住まいをお願いしています。

もちろん、具体的な工事内容や建物の状況によっては、 一部住みながらで対応できるケースもゼロではありません。
その場合は、現地調査の上で、メリット・デメリットを率直にお伝えした上で検討します。

6. 仮住まいはどうする？現実的な選択肢と考え方

6-1. よくある仮住まいのパターン

フルスケルトンリノベーションのお客様の多くは、 以下のような形で仮住まいをされています。

• 賃貸マンション・アパートを一時的に借りる
• ご両親やご親族の家に同居させてもらう
• 近くのマンスリーマンションを活用する

立地やご家族構成にもよりますが、 工事期間4〜6ヶ月の間、生活のしやすさを優先して選ぶ方が多いです。

6-2. 仮住まい費用も含めて「総予算」を考える

耐震・断熱を含む性能向上リノベーションは、 どうしても2,000万円前後以上のご予算となるケースが多くなります。

そこに加えて、

• 仮住まい家賃
• 引っ越し費用（2回分）

なども発生します。

私たちは、最初のご相談の段階で、

「工事費用 ◯◯円前後 + 仮住まい・引っ越し費用 ◯◯円前後で、トータルでこのぐらいのご負担になります」

といった形で、できるだけ“全部込み”での概算をお伝えするようにしています。

7. 「本当にやる意味あるの？」という不安への答え

7-1. 耐震リノベの価値は「安心して住み続けられる期間」

ここまでお読みいただき、

「半年も家を空けて、仮住まいまでして…そこまでやる価値があるの？」

と感じられた方もいらっしゃるかもしれません。

私たちが耐震リノベーションをご提案する一番の理由は、

「地震が来るたびにビクビクしながら暮らすのか」「ある程度の安心感を持って暮らせるのか」

という、精神的な安心感の差です。

また、構造体や断熱・設備を一度に見直すことで、

• 将来の大規模な修繕の頻度を減らせる
• 光熱費を抑えられる
• 調湿や断熱性能が上がり、体にも優しい住環境になる

といったメリットも期待できます。

7-2. 「建て替え」と「リノベ」、どちらがいいか？

築古戸建ての方の中には、

「この際、建て替えにした方がいいのかな？」

と迷われる方も多くいらっしゃいます。

一般的に、

• 建て替え
  ・構造・間取り・設備をすべて新築として計画できる
  ・ただし解体から新築までのトータルコストが、リノベより高くなりやすい
  ・建蔽率や容積率・斜線制限などの影響を、現行法で改めて受ける
• 性能向上リノベーション
  ・既存の構造を活かしつつ、耐震等級3相当まで性能アップを図れる
  ・既存不適格など、敷地条件によっては「建て替えより有利」なケースも
  ・愛着のある家の記憶を残しつつ、性能だけ現代レベルに引き上げられる

「どちらが絶対に正しい」という答えはありません。

だからこそ私たちは、 最初のご相談で「建て替え・リノベの両方の可能性」を一緒に整理し、
立地・ご予算・家族構成・将来の暮らし方を踏まえて、 最適な選択肢をご提案するようにしています。

8. 実際のお客様からのご質問と、プロとしての本音

ここまでの内容は、実際にいただくご相談を元にしています。
改めて、よくあるご質問と、それに対する私たちの“本音の回答”をまとめます。

Q1. 耐震工事で、本当に家は強くなりますか？

A. はい。計算と施工をきちんと行えば、明確に性能は上がります。
　私たちの性能向上リノベーションでは、
　「今の建築基準法を1.0としたとき、約1.5倍＝耐震等級3相当」
　を目標に設計・施工を行っています。

Q2. 工事期間はどのくらい見ておけばいいですか？

A. 設計も含めて、全体で“約半年”前後を目安にしてください。
　工事期間だけで言えば、4〜6ヶ月程度が多いです。
　建物の規模や劣化状況によって前後しますので、
　現地調査の上で、より具体的なスケジュールをご提示します。

Q3. 住みながら工事はできますか？

A. フルスケルトンでの性能向上リノベーションでは、基本的に難しいです。
　部分的なリフォームであれば可能な場合もありますが、
　耐震・断熱を含めた大規模なリノベーションでは仮住まいをお願いしています。

Q4. 予算はどのくらいかかりますか？

A. 建物の大きさやご希望内容によって大きく変わりますが、
　耐震＋断熱＋間取り変更を含むフルスケルトンリノベーションの場合、2,000万円前後〜がひとつの目安になります。
　初回相談時に、概算の費用感と優先順位の整理を一緒に行います。

9. まとめ：一度きりの大きな決断だからこそ、「納得してから」進めてください

耐震リノベーションは、決して安い買い物ではありません。
工事期間も決して短くはありませんし、仮住まいという負担もあります。

だからこそ私たちは、 「不安なまま、勢いだけで契約してほしくない」と考えています。

• 本当にこの家に、お金をかける価値はあるのか
• 建て替えとリノベ、どちらが自分たちの人生に合っているのか
• 子どもたちの代まで、この家を残したいのか

こうしたことを一緒に整理しながら、
性能・費用・スケジュールを“見える化”することが、私たちの役割だと思っています。

10. まずは「この家、大丈夫？」という不安を、プロにぶつけてみてください

もしあなたが今、

• 築30年以上の戸建てにお住まいで、地震に不安がある
• 中古の築古戸建てを購入してリノベーションを検討している
• 「耐震」「断熱」「間取りの不便さ」を一度に解決したい

とお考えであれば、まずは現地調査と簡易診断から始めてみませんか？

私たちがお手伝いできること

• 現地での劣化状況・構造の確認
• 耐震性能の簡易診断（必要に応じて詳細診断）
• 建て替えと性能向上リノベ、それぞれのメリット・デメリット整理
• おおよその予算帯と工期の目安のご提示

「相談したら絶対に工事しなきゃいけない」 ということは一切ありません。

“この家に、これだけの手をかければ、これくらい安心して住み続けられるようになる”
そのイメージを持っていただくことが、最初の一歩だと考えています。

✅ 行動のご提案

• 「うちの家でも、耐震等級3相当を目指せるの？」
• 「工事期間中、どのくらい仮住まいが必要になりそう？」
• 「概算でもいいので、予算感を知りたい」

こうした疑問がひとつでもあれば、 お気軽にお問い合わせフォームやお電話からご相談ください。

大事なご家族を守る「住まいの安全」を、一度、プロと一緒に真剣に考えてみませんか？

おわりに：刈田からのメッセージ

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今回の築古戸建ての耐震リノベーションで失敗しないために ― 等級3相当の耐震性能と工事期間・仮住まいのリアルはいかがでしたでしょうか。

このようなリフォームから「キッチンリフォームだけ考えていたけど、この際に窓も変えようかな？」というご相談も大歓迎です。
あなたの家の図面と、今の暮らしの悩みをお持ちいただければ、最適な補助金活用プランを無料でシミュレーションいたします。

【記事監修】ハイウィル株式会社 建築士チーム

「弊社は一級建築士・二級施工管理技士が多数在籍し、『ゾーン断熱』を含む住宅性能向上のプロフェッショナルです。この記事は、宅地建物取引士の視点に加え、建築施工の専門家の知見に基づき監修しています。」